agence immo et courtier

Dans son message précédent, Brigitte a écrit :

Bonsoir,
j'ai signé un compromis de vente pour l'achat d'une maison. l'agence m'a
direcement demandé tous mes documents afin que ma recherche de financement
soit faite par leur courtier.

Avez-vous signé un mandat en ce sens ?

le délai pour obtenir un prêt est passé.
l'agence me met en demeure de lui donner un accord ou un refus provenant
d'une banque. bien entendu je n'ai fait aucune démarche étant donné que j'ai
donné mandat au courtier, via l'agence, pour trouver mon prêt. l'agence me
dit que le courtier n'a pas déposé mon dossier car ça ne passe pas. le
courtier me dit que mon dossier ne passait pas et que donc c'est à moi de me
débrouiller pour avoir un refus car lui ne l'a pas présenté. ca me donne une
impression d'arnaque : que j'aie mon prêt ou pas je vais devoir payer les
frais d'agence car en cas de refus, l'agence et le courtier se dégagent en
disant que c'est à moi de faire le travail. a qui faut-il dénoncer ces
pratiques,

Les frais d'agence ne sont dus qu'en cas de vente effectuive (après
réitération chez le notaire).

et ai je un moyen de me sortir de ce bourbier (ma banque ne veut
pas me faire de refus de pret car elle dit d'emblée qu'elle ne m'accordera
pas le prêt, idem pour deux autres banques vues, ça ne passe pas à cause d'un
premier pret auto et donc impossible de résussir à faire passer mon dossier
en commission, je me retrouve totalement coincé.)

Donc il s'agit de refus

je précise que quand j'ai
signé le compromis l'agent a fait une simul avec tous mes documents et m'a
dit que ça passait que c'était ok. sinon il n'aurait (d'aprés ses dires) pas
accepté de faire signer le compromis ... je pense aujourd'hui que j'ai été
mené en bateau.

Merci pour vos réponses.

Puisque 3 banques vous répondent "que cela ne passe pas" déposez donc
les dossiers et attendez une décision de refus.
Mais il y a intérêt à faire vite, sinon vous serez invitée à réitérer
la vente.
Par contre le vendeur risque de se révéiller et lui ne tiendra pas
compte des agissements de l'agence qui ne le concerent pas.

Bonjour,

Le 14/02/2013 09:18, moisse a écrit :

Dans son message précédent, Brigitte a écrit :

Bonsoir,
j'ai signé un compromis de vente pour l'achat d'une maison. l'agence m'a direcement demandé tous mes documents afin
que ma recherche de financement soit faite par leur courtier.

Avez-vous signé un mandat en ce sens ?

le délai pour obtenir un prêt est passé. l'agence me met en demeure de lui donner un accord ou un refus provenant
d'une banque. bien entendu je n'ai fait aucune démarche étant donné que j'ai donné mandat au courtier, via l'agence,
pour trouver mon prêt. l'agence me dit que le courtier n'a pas déposé mon dossier car ça ne passe pas. le courtier me
dit que mon dossier ne passait pas et que donc c'est à moi de me débrouiller pour avoir un refus car lui ne l'a pas
présenté. ca me donne une impression d'arnaque : que j'aie mon prêt ou pas je vais devoir payer les frais d'agence car
en cas de refus, l'agence et le courtier se dégagent en disant que c'est à moi de faire le travail. a qui faut-il
dénoncer ces pratiques,

Les frais d'agence ne sont dus qu'en cas de vente effectuive (après réitération chez le notaire).

et ai je un moyen de me sortir de ce bourbier (ma banque ne veut pas me faire de refus de pret car elle dit d'emblée
qu'elle ne m'accordera pas le prêt, idem pour deux autres banques vues, ça ne passe pas à cause d'un premier pret auto
et donc impossible de résussir à faire passer mon dossier en commission, je me retrouve totalement coincé.)

Un courrier recommandé en rappelant le mandat qui a été donné à l'agence et exigeant une réponse écrite devrait suffire
à obtenir la preuve du refus de prêt (ou des manquements de l'agence).

Donc il s'agit de refus

je précise que quand j'ai signé le compromis l'agent a fait une simul avec tous mes documents et m'a dit que ça
passait que c'était ok. sinon il n'aurait (d'aprés ses dires) pas accepté de faire signer le compromis ... je pense
aujourd'hui que j'ai été mené en bateau.

Merci pour vos réponses.

Puisque 3 banques vous répondent "que cela ne passe pas" déposez donc les dossiers et attendez une décision de refus.
Mais il y a intérêt à faire vite, sinon vous serez invitée à réitérer la vente.
Par contre le vendeur risque de se révéiller et lui ne tiendra pas compte des agissements de l'agence qui ne le
concerent pas.

C'est la raison essentielle de mon intervention : dans pratiquement tous les cas que je connais le vendeur a donné
préalablement mandat à l'agence pour la vente de son bien.
Vous évacuez un peu vite cette possibilité qui est quand même le cas le plus fréquent.

La loi Hoguet prévoit explicitement que les honoraire peuvent être, au choix du vendeur, soit à sa charge soit à celui
de l'acquéreur.
Malgré cette possibilité pratiquement toutes les enseignes nationales et agences indépendantes s'empressent de faire
signer à l'acquéreur un mandat de recherche.

Mais la relation contractuelle entre le vendeur et l'agence est indéniable si il y a eu mandat de vente ce qui
représente, encore une fois, la très grande majorité des transactions effectuées par les agences. Dans ce cas il est
tout à fait possible au vendeur de rappeler à l'agence sa responsabilité et ses carences.

Quant à l'acquéreur potentiel qui a donné mandat à l'agence pour effectuer les démarches en vue d'obtenir un prêt, il
pourra invoquer la responsabilité de celle-ci et se réfugier derrière ce mandat comme je l'ai déjà dit.

La question semble plutôt théorique, dans la pratique l'agence qui a été mandatée, probablement par le vendeur et
l'acquéreur, s'empresse de calmer le jeu si sa responsabilité peut-être engagée. Ce qui parait être le cas en l'occurrence.

--
Cordialement
MichelB

Le 14/02/2013, MichelB a supposé :

Bonjour,

Le 14/02/2013 09:18, moisse a écrit :

Dans son message précédent, Brigitte a écrit :

Bonsoir,
j'ai signé un compromis de vente pour l'achat d'une maison. l'agence m'a
direcement demandé tous mes documents afin
que ma recherche de financement soit faite par leur courtier.

Avez-vous signé un mandat en ce sens ?

le délai pour obtenir un prêt est passé. l'agence me met en demeure de lui
donner un accord ou un refus provenant
d'une banque. bien entendu je n'ai fait aucune démarche étant donné que
j'ai donné mandat au courtier, via l'agence,
pour trouver mon prêt. l'agence me dit que le courtier n'a pas déposé mon
dossier car ça ne passe pas. le courtier me
dit que mon dossier ne passait pas et que donc c'est à moi de me
débrouiller pour avoir un refus car lui ne l'a pas
présenté. ca me donne une impression d'arnaque : que j'aie mon prêt ou pas
je vais devoir payer les frais d'agence car
en cas de refus, l'agence et le courtier se dégagent en disant que c'est à
moi de faire le travail. a qui faut-il
dénoncer ces pratiques,

Les frais d'agence ne sont dus qu'en cas de vente effectuive (après
réitération chez le notaire).

et ai je un moyen de me sortir de ce bourbier (ma banque ne veut pas me
faire de refus de pret car elle dit d'emblée
qu'elle ne m'accordera pas le prêt, idem pour deux autres banques vues, ça
ne passe pas à cause d'un premier pret auto
et donc impossible de résussir à faire passer mon dossier en commission,
je me retrouve totalement coincé.)

Un courrier recommandé en rappelant le mandat qui a été donné à l'agence et
exigeant une réponse écrite devrait suffire à obtenir la preuve du refus de
prêt (ou des manquements de l'agence).

Donc il s'agit de refus

je précise que quand j'ai signé le compromis l'agent a fait une simul avec
tous mes documents et m'a dit que ça
passait que c'était ok. sinon il n'aurait (d'aprés ses dires) pas accepté
de faire signer le compromis ... je pense
aujourd'hui que j'ai été mené en bateau.

Merci pour vos réponses.

Puisque 3 banques vous répondent "que cela ne passe pas" déposez donc les
dossiers et attendez une décision de refus.
Mais il y a intérêt à faire vite, sinon vous serez invitée à réitérer la
vente.
Par contre le vendeur risque de se révéiller et lui ne tiendra pas compte
des agissements de l'agence qui ne le
concerent pas.

C'est la raison essentielle de mon intervention : dans pratiquement tous les
cas que je connais le vendeur a donné préalablement mandat à l'agence pour la
vente de son bien.
Vous évacuez un peu vite cette possibilité qui est quand même le cas le plus
fréquent.

Non
J'évacue toute action du vendeur en vue de confier la mission du
financement de l'acquéreur à l'agence.

La loi Hoguet prévoit explicitement que les honoraire peuvent être, au choix
du vendeur, soit à sa charge soit à celui de l'acquéreur.

La distinction n'a de sens qu'au regard des frais d'enregistrement.
D'où le calcul de commission à part.

Malgré cette possibilité pratiquement toutes les enseignes nationales et
agences indépendantes s'empressent de faire signer à l'acquéreur un mandat de
recherche.

J'ignore cette pratique qui consisterait à faire signer un mandat de
recherche à tout visiteur.

Mais la relation contractuelle entre le vendeur et l'agence est indéniable si
il y a eu mandat de vente ce qui représente, encore une fois, la très grande
majorité des transactions effectuées par les agences. Dans ce cas il est tout
à fait possible au vendeur de rappeler à l'agence sa responsabilité et ses
carences.

Exactement, et c'est ce que le vendeur va faire en exigeant la
réitération de la vente.
Sans mandat de l'acheteur précisant exactement la mission et les
conditions d'obtention d'un financement, il va être difficile
d'impliquer l'agent immobilier.

Quant à l'acquéreur potentiel qui a donné mandat à l'agence pour effectuer
les démarches en vue d'obtenir un prêt, il pourra invoquer la responsabilité
de celle-ci et se réfugier derrière ce mandat comme je l'ai déjà dit.

C'est la question que j'ai posé : existance d'un mandat. Je parie que
non.

La question semble plutôt théorique, dans la pratique l'agence qui a été
mandatée, probablement par le vendeur et l'acquéreur, s'empresse de calmer le
jeu si sa responsabilité peut-être engagée. Ce qui parait être le cas en
l'occurrence.

Ce n'est hélas pas mon avis. Ceci dit le vendeur n'a pas forcément
intérêt à poursuivre une vente qui va tourner court par défaut de
paiement, ce qui va bloquer le bien un bon moment.

Je n'ai effectivement aucun mandat tout s'est fait à l'oral (bien entendu !).
Je ne sais pas comment je vais réussir à obtenir d'une banque qu'elle a ccepte de me donner un refus.

Brigitte a présenté l'énoncé suivant :

Je n'ai effectivement aucun mandat tout s'est fait à l'oral (bien entendu !)

Vous avez écrit dans votre premier post :
"je n'ai fait aucune démarche étant donné que j'ai donné mandat au
courtier, via l'agence, pour trouver mon prêt."
Si vous vous êtes contentée de vagues promesses verbales d'un
négociateur, vous avez été bien imprudente !

Surtout si vous avez signé un sous-seing dans lequel figurait la clause
suspensive habituelle stipulant que l'acquéreur s'engage à rechercher
et obtenir un prêt de [tant] dans un délai de [tant] faute de quoi la
convention serait caduque, sous réserve que l'acquéreur apporte une
preuve du refus opposé à ses démarches.

Je ne sais pas comment je vais réussir à obtenir d'une banque
qu'elle accepte de me donner un refus.

Si l'affaire se présente bien telle que vous la décrivez, vous ne
pouvez même pas subroger le négociateur dans l'administration de la
preuve d'un refus de prêt, fait à lui, puisque rien n'a été signé entre
vous.
Votre dernière chance serait de trouver un de ces établissements qui se
vantent d'examiner les demandes de prêts avec célérité, d'y apporter
votre compromis, et de leur demander la bourse ou l'avis... de rejet.
Ce serait mieux que rien.

Sinon, comme cela a été dit supra par Moisse, les honoraires ne sont
dûs qu'à la signature de l'acte authentique, mais il est possible que
votre responsabilité civile soit engagée vis à vis de l'agence du fait
de votre négligence, de même qu'à l'égard du vendeur qui peut arguer
d'un préjudice pour le même motif.
Qu'a-t-il été prévu en cas de dédit ?

La cour se cassation, dans sa 3ème chambre civile, le 26/09/2012 a
rappelé le principe selon lequel tout acquéreur doit effectuer les
démarches de demande de prêt immobileir dès la signature du compromis
de vente, et se garder de toute désinvolture, un refus de prêt ne
suffisant pas à lui éviter toute sanction pécuniaire.

--
Mort du journalisme citoyen :
http://christian.navis.over-blog.com

Christian Navis a exposé le 14/02/2013 :

Brigitte a présenté l'énoncé suivant :

Je n'ai effectivement aucun mandat tout s'est fait à l'oral (bien entendu
!)

Vous avez écrit dans votre premier post :
"je n'ai fait aucune démarche étant donné que j'ai donné mandat au courtier,
via l'agence, pour trouver mon prêt."
Si vous vous êtes contentée de vagues promesses verbales d'un négociateur,
vous avez été bien imprudente !

Surtout si vous avez signé un sous-seing dans lequel figurait la clause
suspensive habituelle stipulant que l'acquéreur s'engage à rechercher et
obtenir un prêt de [tant] dans un délai de [tant] faute de quoi la convention
serait caduque, sous réserve que l'acquéreur apporte une preuve du refus
opposé à ses démarches.

Je ne sais pas comment je vais réussir à obtenir d'une banque
qu'elle accepte de me donner un refus.

Si l'affaire se présente bien telle que vous la décrivez, vous ne pouvez même
pas subroger le négociateur dans l'administration de la preuve d'un refus de
prêt, fait à lui, puisque rien n'a été signé entre vous.
Votre dernière chance serait de trouver un de ces établissements qui se
vantent d'examiner les demandes de prêts avec célérité, d'y apporter votre
compromis, et de leur demander la bourse ou l'avis... de rejet.
Ce serait mieux que rien.

Sinon, comme cela a été dit supra par Moisse, les honoraires ne sont dûs qu'à
la signature de l'acte authentique, mais il est possible que votre
responsabilité civile soit engagée vis à vis de l'agence du fait de votre
négligence,

Non.
La RC n'est nullement engagée.

de même qu'à l'égard du vendeur qui peut arguer d'un préjudice
pour le même motif.

Pas plus.

Qu'a-t-il été prévu en cas de dédit ?

Il n'y a pas de dédit possible. Lorsqu'une clause suspensive au
compromis est purgée, il ne reste plus qu'à réitérer l'acte devant le
notaire et dans les délais prévus (date buttoir).
Par contre il est vraissemblable qu'une partie du prix ait déja été
consignée sur le compte séquestre du notaire désigné dans le compromis.
Auquel cas cette somme va revenir au vendeur soit avec l'accord de
l'acquéreur, soit après attribution par le juge.

La cour se cassation, dans sa 3ème chambre civile, le 26/09/2012 a rappelé le
principe selon lequel tout acquéreur doit effectuer les démarches de demande
de prêt immobileir dès la signature du compromis de vente, et se garder de
toute désinvolture, un refus de prêt ne suffisant pas à lui éviter toute
sanction pécuniaire.

moisse a couché sur son écran :

Sinon, comme cela a été dit supra par Moisse, les honoraires ne sont dûs
qu'à la signature de l'acte authentique, mais il est possible que votre
responsabilité civile soit engagée vis à vis de l'agence du fait de votre
négligence,

Non.
La RC n'est nullement engagée.

Il est courant de stipuler qu'en cas de retrait non justifié de l'une
ou l'autre partie, en plus de l'application de la clause pénale entre
vendeur et acheteur (en général les 10% d'acompte perdus neutralisant
la procédure en exécution forcée de la vente), la partie défaillante
devra verser à l'intermédiaire une indemnité compensant le préjudice
subi, celui-ci étant souvent évalué à hauteur du montant des honoraires
que l'intermédiaire aurait dû percevoir.

Les tribunaux apprécient différemment le montant du préjudice subi par
l'agence, mais ne font pas systématiquement droit à l'argument léonin,
car l'obligation de résultat de l'agence qui interdirait tout versement
avant la conclusion effective de l'affaire peut tomber si la faute de
l'échec de la transaction ne lui incombe pas.
On passe alors du conventionnel au quasi-délictuel.

de même qu'à l'égard du vendeur qui peut arguer d'un préjudice pour le même
motif.

Pas plus.

Il a été jugé que si l'acquéreur, par inertie, négligence ou
désinvolture ne fait pas tout son possible pour réaliser la condition
suspensive, on peut lui appliquer l'art 1178 du code civil :
"La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé
sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement."

Dès lors, la sanction de la faute (le fait de n'avoir même pas cherché
à obtenir un prêt serait probablement qualifié de la sorte dans le cas
évoqué ici) peut aller au delà de la perte de l'acompte, sauf s'il est
expressément stipulé que cela met un terme définitif aux obligations
des parties.
La doctrine semble partagée sur la qualification de "l'indemnité
d'immobilisation valant dédommagement pour la réservation indue du
bien"
allant dans un sens qui ne considère plus l'automacité de la perte de
l'acompte comme une sorte de clause résolutoire implicite à défaut
d'autres précisions.

Il n'y a pas de dédit possible. Lorsqu'une clause suspensive au compromis est
purgée, il ne reste plus qu'à réitérer l'acte devant le notaire et dans les
délais prévus (date buttoir).
Par contre il est vraissemblable qu'une partie du prix ait déja été consignée
sur le compte séquestre du notaire désigné dans le compromis.
Auquel cas cette somme va revenir au vendeur soit avec l'accord de
l'acquéreur, soit après attribution par le juge.

Dans le cas évoqué, la condition suspensive n'étant pas réalisée du
fait d'un refus de la banque exonérant l'acheteur, on pourrait retenir
la faute par inaction de l'acquéreur.
Certes, il est souvent prévu à la PSV : en cas de rétractation non
justifiée, au delà du délai légal, l'acquéreur perd l'acompte et est
libéré de ses obligations sans avoir d'explications à donner.
Mais si l'acompte n'est pas dans la moyenne des usages locaux, la
clause pénale de l'art 1226 n'empêche pas le juge d'appliquer le $ 2 de
l'art 1152 du C.Civ.

--
Mort du journalisme citoyen :
http://christian.navis.over-blog.com

Christian Navis a formulé ce vendredi :

moisse a couché sur son écran :

Sinon, comme cela a été dit supra par Moisse, les honoraires ne sont dûs
qu'à la signature de l'acte authentique, mais il est possible que votre
responsabilité civile soit engagée vis à vis de l'agence du fait de votre
négligence,

Non.
La RC n'est nullement engagée.

Il est courant de stipuler qu'en cas de retrait non justifié de l'une
ou l'autre partie, en plus de l'application de la clause pénale entre vendeur
et acheteur (en général les 10% d'acompte perdus neutralisant
la procédure en exécution forcée de la vente), la partie défaillante devra
verser à l'intermédiaire une indemnité compensant le préjudice subi, celui-ci
étant souvent évalué à hauteur du montant des honoraires que l'intermédiaire
aurait dû percevoir.

Les tribunaux apprécient différemment le montant du préjudice subi par
l'agence, mais ne font pas systématiquement droit à l'argument léonin, car
l'obligation de résultat de l'agence qui interdirait tout versement avant la
conclusion effective de l'affaire peut tomber si la faute de l'échec de la
transaction ne lui incombe pas.
On passe alors du conventionnel au quasi-délictuel.

de même qu'à l'égard du vendeur qui peut arguer d'un préjudice pour le
même motif.

Pas plus.

Il a été jugé que si l'acquéreur, par inertie, négligence ou désinvolture ne
fait pas tout son possible pour réaliser la condition suspensive, on peut lui
appliquer l'art 1178 du code civil :
"La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous
cette condition, qui en a empêché l'accomplissement."

Dès lors, la sanction de la faute (le fait de n'avoir même pas cherché à
obtenir un prêt serait probablement qualifié de la sorte dans le cas évoqué
ici) peut aller au delà de la perte de l'acompte, sauf s'il est expressément
stipulé que cela met un terme définitif aux obligations des parties.
La doctrine semble partagée sur la qualification de "l'indemnité
d'immobilisation valant dédommagement pour la réservation indue du bien"
allant dans un sens qui ne considère plus l'automacité de la perte de
l'acompte comme une sorte de clause résolutoire implicite à défaut d'autres
précisions.

Il n'y a pas de dédit possible. Lorsqu'une clause suspensive au compromis
est purgée, il ne reste plus qu'à réitérer l'acte devant le notaire et dans
les délais prévus (date buttoir).
Par contre il est vraissemblable qu'une partie du prix ait déja été
consignée sur le compte séquestre du notaire désigné dans le compromis.
Auquel cas cette somme va revenir au vendeur soit avec l'accord de
l'acquéreur, soit après attribution par le juge.

Dans le cas évoqué, la condition suspensive n'étant pas réalisée du fait d'un
refus de la banque exonérant l'acheteur, on pourrait retenir la faute par
inaction de l'acquéreur.
Certes, il est souvent prévu à la PSV : en cas de rétractation non justifiée,
au delà du délai légal, l'acquéreur perd l'acompte et est libéré de ses
obligations sans avoir d'explications à donner.
Mais si l'acompte n'est pas dans la moyenne des usages locaux, la clause
pénale de l'art 1226 n'empêche pas le juge d'appliquer le $ 2 de l'art 1152
du C.Civ.

On est tout à fait d'accord.
En clair pour la pauvre contributrice :
* vous avez été particulièrement négligeante, surtout à l'occasion d'un
tel évènement. On ne peut donc que vous conseiller d'obtenir au plus
vite :
* un délai d'attermoiement pour repousser la date limite
* simultanément obtenir une offre de prêt ou un refus.
Je suppose que le bug consiste dans un prêt à la consommation qui obère
vos capacités d'endettement tant que celui-ci perdure.
Et prier ce que vous voulez pour que cela passe sans trop de casse.

Le 14/02/2013 16:15, moisse a écrit :

Le 14/02/2013, MichelB a supposé :

Bonjour,

Le 14/02/2013 09:18, moisse a écrit :

Dans son message précédent, Brigitte a écrit :

Bonsoir,
j'ai signé un compromis de vente pour l'achat d'une maison. l'agence m'a direcement demandé tous mes documents afin
que ma recherche de financement soit faite par leur courtier.

Avez-vous signé un mandat en ce sens ?

le délai pour obtenir un prêt est passé. l'agence me met en demeure de lui donner un accord ou un refus provenant
d'une banque. bien entendu je n'ai fait aucune démarche étant donné que j'ai donné mandat au courtier, via l'agence,
pour trouver mon prêt. l'agence me dit que le courtier n'a pas déposé mon dossier car ça ne passe pas. le courtier me
dit que mon dossier ne passait pas et que donc c'est à moi de me débrouiller pour avoir un refus car lui ne l'a pas
présenté. ca me donne une impression d'arnaque : que j'aie mon prêt ou pas je vais devoir payer les frais d'agence car
en cas de refus, l'agence et le courtier se dégagent en disant que c'est à moi de faire le travail. a qui faut-il
dénoncer ces pratiques,

Les frais d'agence ne sont dus qu'en cas de vente effectuive (après réitération chez le notaire).

et ai je un moyen de me sortir de ce bourbier (ma banque ne veut pas me faire de refus de pret car elle dit d'emblée
qu'elle ne m'accordera pas le prêt, idem pour deux autres banques vues, ça ne passe pas à cause d'un premier pret auto
et donc impossible de résussir à faire passer mon dossier en commission, je me retrouve totalement coincé.)

Un courrier recommandé en rappelant le mandat qui a été donné à l'agence et exigeant une réponse écrite devrait
suffire à obtenir la preuve du refus de prêt (ou des manquements de l'agence).

Donc il s'agit de refus

je précise que quand j'ai signé le compromis l'agent a fait une simul avec tous mes documents et m'a dit que ça
passait que c'était ok. sinon il n'aurait (d'aprés ses dires) pas accepté de faire signer le compromis ... je pense
aujourd'hui que j'ai été mené en bateau.

Merci pour vos réponses.

Puisque 3 banques vous répondent "que cela ne passe pas" déposez donc les dossiers et attendez une décision de refus.
Mais il y a intérêt à faire vite, sinon vous serez invitée à réitérer la vente.
Par contre le vendeur risque de se révéiller et lui ne tiendra pas compte des agissements de l'agence qui ne le
concerent pas.

C'est la raison essentielle de mon intervention : dans pratiquement tous les cas que je connais le vendeur a donné
préalablement mandat à l'agence pour la vente de son bien.
Vous évacuez un peu vite cette possibilité qui est quand même le cas le plus fréquent.

Non
J'évacue toute action du vendeur en vue de confier la mission du financement de l'acquéreur à l'agence.

Ce n'est pas ce que j'écris.
J'évoque le probable mandat préexistant de vente qui engage l'agence à trouver un acquéreur en capacité d'acheter au
prix convenu et qui s'est donc à tout le moins assurée que la transaction était raisonnablement envisageable.

La loi Hoguet prévoit explicitement que les honoraire peuvent être, au choix du vendeur, soit à sa charge soit à celui
de l'acquéreur.

La distinction n'a de sens qu'au regard des frais d'enregistrement. D'où le calcul de commission à part.

??? Vous extrayez la phrase de son contexte. Cette phrase est à relier à la phrase suivante qui commence par "malgré
cette possibilité" parce qu'en tronquant ainsi ça n'a plus rien à voir avec la choucroute.

Malgré cette possibilité pratiquement toutes les enseignes nationales et agences indépendantes s'empressent de faire
signer à l'acquéreur un mandat de recherche.

J'ignore cette pratique qui consisterait à faire signer un mandat de recherche à tout visiteur.

Ben pourtant c'est la pratique de toutes les enseignes nationales que j'ai fréquentées au cours de ces dix dernières
années et de la plupart des agences indépendantes toujours en fonction de ladite expérience.

Ce "faux" mandat de recherche crée des obligations contractuelles entre acquéreur et agence celle-ci ayant une position
super confortable puisque bien sûr le bien est déjà trouvé avant que l'acquéreur signe le mandat.
Dans ce cas si la faute de l’acquéreur est avérée et selon le contenu du mandat la commission peut -être due!!!!
C'est loin d'être neutre.

Mais la relation contractuelle entre le vendeur et l'agence est indéniable si il y a eu mandat de vente ce qui
représente, encore une fois, la très grande majorité des transactions effectuées par les agences. Dans ce cas il est
tout à fait possible au vendeur de rappeler à l'agence sa responsabilité et ses carences.

Exactement, et c'est ce que le vendeur va faire en exigeant la réitération de la vente.
Sans mandat de l'acheteur précisant exactement la mission et les conditions d'obtention d'un financement, il va être
difficile d'impliquer l'agent immobilier.

Encore par expérience le mandat est souvent signé le jour même du compromis, certaines agences immobilières le proposant
systématiquement.
On n'oserait imaginer que c'est parce qu'elles reçoivent des commissions de certains courtiers.
Pas plus d'ailleurs, qu'elles ne recevaient des commissions des diagnostiqueurs. Pour ces derniers le décret du
13/10/2010 à mis fin à cette éventualité, certains diront à cette pratique, les mauvaises langues diront que depuis
elles font preuve de plus de discrétion.

Quant à l'acquéreur potentiel qui a donné mandat à l'agence pour effectuer les démarches en vue d'obtenir un prêt, il
pourra invoquer la responsabilité de celle-ci et se réfugier derrière ce mandat comme je l'ai déjà dit.

C'est la question que j'ai posé : existance d'un mandat. Je parie que non.

C'est là que je reconnais vos dons de devin, à postériori il semble que vous ayez raison.

Quand on pose une question en précisant :

*"je n'ai fait aucune démarche étant donné que j'ai donné mandat au courtier"
" l'agence m'a direcement demandé tous mes documents afin
que ma recherche de financement soit faite par leur courtier."*

alors j'ai tendance à croire qu'il y a eu un mandat de signé. La seule mention du courtier de l'agence conforte cette
hypothèse.

C'est une disposition fréquente dans un compromis de vente par exemple :
Un exemple de clause:
_"L'acquéreur donne mandat exprès au mandataire afin de solliciter en son nom et pour son compte un ou plusieurs prêts
répondant aux caractéristiques annoncées au paragraphe x ci-avant. A cet effet, il s'engage à fournir au mandataire les
pièces et renseignements nécessaires à l'instruction des dossiers de prêts. Le mandataire déclare que l'exécution de ce
mandat est gratuite et ne donnera lieu à aucune rémunération à la charge du mandant. Toutefois en cas d'acceptation par
le mandant d'un ou plusieurs prêt(s) proposé(s) par un établissement de crédit auquel le mandataire aurait transmis la
demande du mandant, le mandataire pourra recevoir et conserver toute commission qui pourrait éventuellement lui être
versée par ledit établissement. Le mandant déclare avoir parfaite connaissance de ces conditions et les accepte."_

Dans ce cas le mandat ne fait pas l'objet d'un document spécifique et il n'est pas évident de repérer ce paragraphe dans
un compromis pour un non professionnel. Mais il est écrit.

En l’absence de mandat écrit il faudra apporter la preuve de ce contrat, la preuve testimoniale étant acceptable.

La question semble plutôt théorique, dans la pratique l'agence qui a été mandatée, probablement par le vendeur et
l'acquéreur, s'empresse de calmer le jeu si sa responsabilité peut-être engagée. Ce qui parait être le cas en
l'occurrence.

Ce n'est hélas pas mon avis.

Dans la mesure ou un ou plusieurs mandats ont été donné(s) : vente/recherche/financement, l'on ne voit pas ce qui
empêcherait toute recherche en responsabilité de l'agence par un cocontractant.

Pour revenir à l'existence d'un mandat de financement un début de preuve peut être apporté si des documents financiers
ont été fournis à l'agence (relevés de compte fiches de paye et autres). Et ça semble bien le cas (<<l'agence m'a
direcement demandé tous mes documents>>)

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Cordialement
MichelB

Le 14/02/2013 20:18, Christian Navis a écrit :

Brigitte a présenté l'énoncé suivant :

Je n'ai effectivement aucun mandat tout s'est fait à l'oral (bien entendu !)

Vous avez écrit dans votre premier post :
"je n'ai fait aucune démarche étant donné que j'ai donné mandat au courtier, via l'agence, pour trouver mon prêt."
Si vous vous êtes contentée de vagues promesses verbales d'un négociateur, vous avez été bien imprudente !

Surtout si vous avez signé un sous-seing dans lequel figurait la clause suspensive habituelle stipulant que l'acquéreur
s'engage à rechercher et obtenir un prêt de [tant] dans un délai de [tant] faute de quoi la convention serait caduque,
sous réserve que l'acquéreur apporte une preuve du refus opposé à ses démarches.

Je ne sais pas comment je vais réussir à obtenir d'une banque
qu'elle accepte de me donner un refus.

Si l'affaire se présente bien telle que vous la décrivez, vous ne pouvez même pas subroger le négociateur dans
l'administration de la preuve d'un refus de prêt, fait à lui, puisque rien n'a été signé entre vous.
Votre dernière chance serait de trouver un de ces établissements qui se vantent d'examiner les demandes de prêts avec
célérité, d'y apporter votre compromis, et de leur demander la bourse ou l'avis... de rejet.
Ce serait mieux que rien.

Si il s'avère que le mandat n'a pas été inclus dans le compromis de vente (alors que l'insertion reste une pratique
courante et devient dès lors difficilement repérable par un acquéreur qui recherche un document spécifique) il s'avère
qu'il peut avoir été donné oralement suite à la sollicitation de l'agence.
Nous sommes alors dans le domaine de la preuve. Or il nous est précisé :
"l'agence m'a directement demandé tous mes documents afin que ma recherche de financement soit faite par leur courtier."
Si le moindre document financier a été transmis à l'agence et qu'elle les a acceptés c'est qu'elle a accepté un mandat
dont le périmètre n'est pas circonscrit à ce stade. Mais il est probable que l’absence de précision profitera à
l'acquéreur non professionnel.